从单纯追求“城镇化”，到提倡“城乡均衡发展”，再到“乡村振兴战略”出台，近几年国家政策不断向农村倾斜。
同时，农村土地制度也适时改革，放活承包地经营权、宅基地使用权，推动集体建设用地入市，“三块地”全面盘活，土地产权交易不再仅限于城市，给农村带来了空前的发展机遇。
在错过城市房地产的黄金时代后，越来越多的社会资本趁着改革红利进入农村，当前主要有5大国家政策支持的操作模式：
模式① 美丽乡村PPP项目
PPP（即政府和社会资本合作）是现在非常火的一种模式，因为已经有连续几年的一号文件提倡鼓励在新农村建设过程中运用PPP，实现政府方和资本方的利益共享、风险共担。美丽乡村项目以“民生”为出发点，所以主要还是一个由政府引导，村民为建设主体的项目，但也强调资本和创新。
比如南京市江宁区就通过市场化运作，规划了面积近1000平方公里的美丽乡村示范区，打造“全域旅游”。预计2019年前将建设旅游道路93.8公里、水上游线48.4公里、8个主题风貌区、37处自然景观、7处人文景点、10处门户结点、19个示范村、12个游客服务中心。
模式② 特色小镇
相比美丽乡村项目，特色小镇更多以企业为建设主体并主导运营，以市场化机制为动力，因此运作空间更大。
典型的案例就是古北水镇，由中青旅和乌镇旅游投资集团以及几家战略投资者共同出资建设的，最后建设成集观光、休闲、度假、会议于一体的综合性景区。经过几年发展，古北水镇游客量突破了245万，旅游收入达到7.35亿元，实现了多方共赢。
不过需要重点注意的是，特色小镇的要点，一是在于特色鲜明，二是要有产业主导，比如馆陶县的“粮画小镇”、嵊州的“越剧小镇”、乌镇的“互联网小镇”等，既有旗帜鲜明的主题，同时也有能长久致富的产业；不能跑偏成为一个单纯的房产项目，否则国家会严打。
模式③ 田园综合体
“田园综合体”在2017年2月被写入一号文件，原文是：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
所以，田园综合体的基础是做农业，搞一二三产业融合，是一种集“农业+加工业+文化旅游+地产”等一体化综合发展的模式。项目一旦申报成功，国家级田园综合体每年可以拿6000万-8000万的补贴，连续3年，如河北迁西县花香果巷项目，第一批8000万资金已经到位；省级田园综合体每年补3000-6000万元。
模式④ 集体土地租赁房
即利用农村集体建设用地建设租赁房项目，村集体可以自行开发运营，也可以与社会资本联合发开运营，全体村民参与分红。特别是临近大城市或者大型旅游景点的村镇，开发租赁房出租给城市租客，大有可为。
这一模式目前还在试点阶段，13个试点地区为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。一旦形成可复制的经验，预计在2020年后会全国推广。
模式⑤“社会化农服体系”
社会化农服体系，简单来说就是专门给家庭农场、合作社、农企或者种植大户这些新型农业主体，提供囊括整个农业生产前端、中端、后端所有链条上的服务，从土地流转到项目规划、从技术咨询到补贴申报、从农机租赁到运输销售，都可以提供第三方专业服务。
目前，我国农业企业数量达到41.7万个，每年的增长率在8%左右；农民合作社196.9万家，近5年年均增速高达37.2%；家庭农场的数量超过87.7万户；此外，我国10~50亩的种植户有3000万户，50亩以上的种植大户达到400万户。整个农技服务市场至少已达到千亿规模，并且每年持续稳定增长。
