楼市调控政策发布最多的这年年末，一些被认为是“松动”的信号正在山东菏泽、广州、杭州、安徽等地陆续出现。
这一背景下，2019年中国楼市将如何发展成为了各方关注的焦点。
事实上，在日前召开的中央经济工作会议已经做了定调，会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
与此同时，国家住房与城乡建设工作会议也指明了2019年楼市的发展方向：稳地价，稳房价，稳预期。
房住不炒从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路并没有改变。
“去年经济工作会议对房地产表述是‘分类调控’，今年为‘分类指导’，两者没有多大差异，抠字眼说‘调控’改为‘指导’意味着放松调控是瞎解读。”
中央经济工作会议中房地产的内容与过去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，说明“房住不炒”的定位得到了社会各界的广泛认同，并有望发展成为我国住房市场管理的长期目标。
房住不炒，已经被明确定调。
正因为此前的一段时间里，住房的投机和投资属性有被放大。
“此前，就出现买房就是投资、买房就能赚钱的这种思维，住房几乎成了金融机构和家庭优质的理财产品。这样，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。
“经济增长的动力来自最终消费和生产率提高，房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业，房地产过快发展只会不断增加整体经济中低效率、低效能产业的比重，不仅无法促进经济增长，反而会造成相关产业的产能过剩。”
综合来自业内的观点来看，强调房住不炒，意味着抑制非理性的投资、投机需求的主体性政策仍然具有连续性和稳定性。
事实上，从2018年3月政府工作报告强调的房住不炒定位，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”再到12月中央经济工作会议对“房住不炒”定位的强调等，一系列的态度已经表明调控的决心。
当然，这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间，微调的目的仍然是让调控更加精准、有效。
因城施策、分类指导的另一个维度里代表着主管部门保留指导和监督的权力。
正是在这一从严调控的背景下，全国楼市局部过热的情况进行了改善，调控取得了阶段性成果。
从长远角度来看，要让中国的老百姓都住得比较舒适、体面、健康，按现在的开发规模，未来还有30年漫长的道路要走。
预期变化值得关注的一点是，房地产市场只涨不跌的预期也在被改变。
国家统计局2018年12月公布的数据里面已经有了显现。按照数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大。17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。
自2018年7月31日中央政治局会议定调后，全国不少城市已经出现了观望的情绪，连龙头房企万科也喊出了活下去的口号。
房企在销售增速上在今年已经放缓。过去三年的复合增长率上，碧桂园(港股02007)此前超过60%，恒大超过50%，万科超过30%，而今年碧桂园为30%不到，恒大约20%，万科不足10%。
“我们要适应市场不会再放大了。”
他的理据是，此前企业能够高增长一是整体市场的创新高，二是规模房企有高周转能力，三是高杠杆能力。而现在整体环境已经出现了变化，将不支持房企继续加大杠杆。
对于后市的研判，机构之间的看法也出现了不同。
不论从大周期还是小周期来看，目前房地产市场已经跨过顶部，进入下行阶段。预计明年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。
2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌，面积、金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致2019年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，中性情形下跌幅预计分别达到5%和10%。
2019年上半年楼市还将明显转差：新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速可能在某些月份“急速回落”。他们也预计，2019年市场限制政策可能会有一些放松。
不过，华融证券首席经济学家伍戈撰文称，2019年房地产投资不会步入寒冬。他认为，随着去库存政策力度减弱，商品房库存预计逐步回升，受此影响房企购地热情将持续降温;尽管如此，随着银行间市场利率下行向房贷利率传导，商品房销售及建安投资或将企稳。
“综合作用下，2019年房地产投资在经历一段下行后仍有望趋稳，对比历史，或许不会步入真正寒冬。”他预计2019年房地产投资增速将下行至5%–7%的区间附近。
“目前还没有必要对房地产业完全悲观，房地产开发整体的容量和规模仍然可以保持3–5年没有太大变化。”
