乡村民宿最近几年在国内每个省市都有经营的项目，也有很多兴起的休闲度假新“网红”民宿，在政策扶持、消费升级、资本涌入等多项利好因素的共同作用下，乡村民宿近几年发展迅速，受到各方追捧。不过，随着快速扩张式发展，产权、土地等制约因素也逐渐浮现。多位从业者日前在对国家媒体吐露心声音时指出，乡村民宿正处在发展扩张期，未来发展充满想象空间，但仍存在不少短板亟待弥补。
粗犷野蛮生长，同质化乡村民宿高速发展扩张。
“乡村民宿现在是一片‘蓝海’，在国家提出乡村振兴战略的背景下，很多资金愿意进入这个领域。”民宿委员会理事长殷文欢表示，据不完全统计，全国有超过7万家乡村民宿，根据中国饭店协会研究预计，2019年年底数字突破了10万家。
从整个市场来看，君纬发现很多乡村民宿之前以农家乐的形式为主，现在契合消费升级，为满足城市周边短途度假需求，集中在旅游目的地周边的乡村可提供高品质的住宿、休闲、娱乐等服务。这类乡村民宿一般距离城市不超过两小时的车程且自然条件优越、配套设施完善。
“如今，农家乐式的乡村民宿肯定会被市场淘汰的，已远远不能满足市场需求，5年来乡村民宿进行着更新换代、转型升级。在更新换代过程中，过去由各地乡村老百姓自发推动的农家乐民宿已经遇到了短板和瓶颈。”主要是碰到以下三个方面的问题：一是农家乐品质太低，很多仅仅是农民把自己的房子腾出来，没有好的策划和设计；二是精品民宿存量不足，由于土地和房屋的产权问题难以解决，民宿业主拓展店面时遇到障碍，无法大规模复制；三是政府推动缺乏经营配套，无法像企业那样顾及细枝末节。
当前国内的乡村民宿市场主要有三方势力：一是散落的单体民宿，二是地产商进入景区周边乡村开发民宿，三是规模化经营的民宿。
乡村振兴国家推出了几万亿的基础设施扶持，随着交通网络与交通工具的日益完善丰富，人们出行更加便利，也更加随机，短期周边乡村观光游的兴盛势必带动住宿业在乡村的兴盛，如长三角的莫干山楠溪江一带、珠三角的罗浮山南昆山一带等。目前乡村民宿处于高速发展期，少了初期对情怀的宣扬，转为更加务实与私圈舒适。
现实发展中，乡村民宿也存在很多短板
曾有人将国内的乡村民宿与海外同行进行比较，发现了一些较为明显的不同。以日本为例，日本的乡村民宿有3个基本特点：自有物业、投资人即经营人、房子的体量一般不超过7间。与之相比，国内的乡村民宿物业以租赁为主、投资人和经营人分开、规模较海外大了不少。这些特点带来了不少问题，使得国内的乡村民宿发展存在诸多短板。
“乡村民宿目前的突出问题是缺乏清晰的产权结构”，目前乡村民宿业产权结构上存在租赁、合作、地方政府代建、委托运营等多种形式，实际运行中产生了不少问题。同时，乡村民宿的卫生和食品标准也亟待提升。
“产权方面的问题，在小而散的单体民宿方面比较突出”，外来经营者和当地人的关系是一种租赁的关系。他们以30年或40年长租农民的房子建民宿，自己来运营，运营和收益与农民没有关系，导致前期少量的租金与后期运营收益的不对等，造成农民心理失衡，很有可能出现违约，加剧了这种模式的不稳定性。资本下乡如果不能让付出老宅的农民共享发展的红利，对经营者来说就是不稳定、不安全、不可持续的。
“大多数主导乡村发展的牵头人是地产商，很多保留了地产思维”，总想着低成本拿地搞开发。虽然很多地产商参与到综合小镇、田园综合体的建设中，但其根本想法还是置换一些土地指标，搞传统地产开发。
盈利问题也是当前绝大多数民宿老板心中最大的痛点。“目前80%的乡村民宿项目是亏损的，10%有赚钱，10%是持平的。”我们发现在宜春，在一些热门旅游地区，客栈“倒手”了好几次。很多人开始凭借兴趣做了一两年以后，发现无法盈利就倒手给下一个人，“这些乡村民宿的发展经营是冲动型的，没有经过理性思考，更没有前瞻的策划理念。
合规问题同样值得注意，“很多用作民宿的房子其实不能用于宾馆经营，遇到执法检查就会出现问题。”有专家指出，乡村民宿业乃至整个民宿业的规章和行业标准陆续出台，填补了不少管理上的空白，但这些标准并非强制性规定，不能达到预期效果。同时，乡村民宿设计监管主体多，各监管主体之间没有形成联合机制，往往出现多头执法或无人执法的局面，相关政策法律有待完善。
中产阶级越来越多，乡村民宿远期收益将巨大！
在谈到乡村民宿未来走向时，有几位民宿投资老板不约而同地表示前景看好。
“在欧洲滨海或山区就设有很多民宿，去年就听说C罗花近百万人民币承包民宿携家人度假一周，随着中产阶级越来越多，体验了民宿的高消费人群必不可少，由此可以预见，中国的乡村民宿将是观光旅游的重要组成部分。”很多老板认为，乡村民宿成长空间非常大，对未来发展充满信心。
总体来看，民宿未来发展前景广阔，可以为乡村振兴提供支持，尤其是高端项目的落地，会吸引在城里打工的青年和大学生返乡就业创业，从而带动乡村环境的改善和教育的发展。
我相信在经历过一段时间的快速发展后，乡村民宿也将迎来调整阶段，会有冷静期，出现优胜劣汰，理性的投资商肯定会有中远期经营的调整与考虑。
