1目的

保证门店开发选址的标准和质量,指导开发人员进行选址工作。

2范围

商业投资公司及各省级商业公司开发人员使用。

3内容

3.1连锁店立地调查项目分析

3.1.1地理位置调查；

3.1.1.1在城市中的位置（附商圈分布图）；

3.1.1.2商圈内的主要调查内容:包括居民区、商场超市、农贸市场、鲜肉店、学校、公园等的数量和分布，铁路、快速路、主干道、河流、山陵等环境阻隔情况；

3.1.1.3距配送中心距离。

3.1.2四周交通状况调查

3.1.2.1街道性质:包括形式、宽度、方向、位置、人流量、车流量；

3.1.2.2方便程度；

3.1.2.2.1人行道、车行道是否有区分，隔离带宽度，能否居住人群；

3.1.2.2.2有无停车位与自行车停车位及停放数量，人员出入空间；

3.1.2.3距预选店址最近的公交站牌及具体位置，主要车站每日上、下客及出入人数；

3.1.2.4明显度(广告力度)与视觉效果。

3.1.3人口状况调查

3.1.3.1小区规模、分布；

3.1.3.2核心商圈、二级商圈的住户、总人数、入住率、入住对象；

3.1.3.3人口结构比；

3.1.3.4收入水平、消费习惯、民族比例；

3.1.3.5住户习惯购物地点。

3.1.4店前人流测算

3.1.4.1人流（含自行车）测算；

3.1.4.1.1年龄、通行主体；

3.1.4.1.2在门店日营业时间内，每两小时为一段；

3.1.4.1.3以星期一到星期五为佳（上午7：30-9：30,中午11：30-12：30,下午16：00-18：00）；

3.1.4.1.4客流量计算方法：（早中晚三个时段人流量相加）/统计时间*6（因一天14个小时的营业中，客流量有高有低，根据历史门店的统计数据，用6个小时的时间计算一天中最大的人流量，总体误差很小）*（5-9）％的入店率（根据各省级公司门店统计情况，由于店前街道性质不同，入店率基本在5％-9％之间浮动）；

3.1.4.2车流非主要目标群，可以忽略不计。

3.1.5附近集贸市场调查

3.1.5.1规模；

3.1.5.2数量；

3.1.5.3位置；

3.1.5.4肉摊数量；

3.1.5.5生鲜肉销量；

3.1.5.6生鲜肉分割情况、卫生质量及单品价格。

3.1.6竞争情况调查

3.1.6.1竞争店包括超市、量贩、副食品店、生鲜肉店的数量、所处位置；

3.1.6.2竞争店的规模、经营范围、经营状况；

3.1.6.3生鲜类单品价格调查、质量情况、销售情况。

3.1.7房产租赁调查

3.1.7.1周围房屋租赁行情

3.1.7.2房屋的可使用性（面积、结构、水电、压缩机位置），对房屋面积和结构要绘制一份简图；

3.1.7.3房屋的合法性和永久性；

3.1.7.4业主的资信调查。

3.1.8未来5年区域人口发展和区域规划

3.1.8.1小区开发与否（规模）；

3.1.8.2房屋拆迁与否；

3.1.8.3道路拓宽与否；

3.1.8.4公共设施或重大建筑工程。

3.1.9立地调查结果

3.1.9.1立地调查的主要依据分析；

3.1.9.2不利因素分析；

3.1.9.3经营效益分析；

3.1.9.3.1营业额预算，包括客流量和客单价。客流量按营业时间内店前人流的5%-9%的入店率；客单价参照同城或同省历史数据；

3.1.9.3.1.2经营费用预算，包括固定费用和变动费用。设备和装修费参照标准，变动费用参照财务数据；

3.1.9.3.1.3毛利率参照财务制定的经营标准；

3.1.9.3.1.4预算盈亏平衡点和该店的投资预算

盈亏平衡点计算公式：月经营费用/30天/毛利率*1.15；

3.1.9.4后期工作建议：

3.1.9.4.1卖场布局，根据预测销量，建议收银机数量及柜台长度等；

3.1.9.4.2商品结构大类；

3.1.9.4.3开业后宣传促销策略；

3.1.10开发报告的注意事项；

3.1.10.1以预选店址为核心走访周边3-5分钟的商圈半径，通过走访实地了解居民的分布情况，了解商超肉店等竞争对手的经营情况，了解附近的商业氛围等。在确定商圈半径时要学习借助城市路标计算商圈距离，如街灯、电线杆等；

3.1.10.2要善于向政府单位了解商圈情况，如到统计局、街道办事处、居委会等调查商圈内住户和商业竞争情况；

3.1.10.3店前人流是预算客流量的关键要素，开发人员务必要真实详尽的统计店前人流量。交通主干道次干道，中间有隔离带或者对面行人不便于入店的，店对面的行人可以忽略不计；小区主干道和行人方便两边穿插的次干道，要统计路两边的行人。