人人都在说风口上的“特色小镇”，但是各地特色小镇的境况却不尽相同。有的小镇投资者趋之若鹜，有的小镇却在为招商犯难。为何有的小镇迟迟未能打动投资者?
投资方到底在想些什么?投资方是如何评估小镇的价值前景的?对于任何一位投资者来说，“进入、回报、退出”都是必须要考虑的问题，投资特色小镇也不例外。
如何进入特色小镇领域?
进入门槛有多高?
一般情况下，特色小镇规划建设都会涉及到拆迁安置、基础设施等徒弟一级开发内容，同时会有相关的产业投入，需要大量的资金，从几十亿到上百亿。
任何一家房企要获得如此多的资金，并且全权代理一个小镇项目都不是一件简单的事，更何况自去年下半年以来，多家银行已经收紧房企开发贷，部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
所以说，谁来统筹，是第一件事。这方面，当地政府牵手资本方成立开发基金平台，进而招商成为办法之一。
绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵表示，“后期运营上，我们留下来的产业是要通过扎扎实实的招商、运营来拿到利润，换句话讲，如果只有房地产开发建设能力，没有产业的策划招商运营能力的话，是赚不到钱的，只有两者具备我们才有可能把特色小镇项目能够把它玩成功。”
开发周期有多长?
是否能够快速实现回报?
特色小镇投资周期较长，如何才能控制好回报的周期也是投资方不得不考虑的问题。
稳盛投资的总裁许亚峰在对特色小镇的投资上表示，“我们考察的一些小镇项目，大多是通过一个IP做一些核心资产运营，比如做度假目的地、文旅、养生养老等等，但是这些资产运营是相对长期和漫长，投资回报周期很长，我们希望能够配套一块能够快速实现回报的资产或者是配套的住宅也好，或者是像刚才的能够长期租赁的一块资产，能够实现一个快速的回报，这是很重要的。”
“基本上我觉得现在比较好的类型项目，是在核心城市的周边，因为高铁完全改变了城市的生活方式，城市周边的项目处于一个能够相对快速到达的区位。” 许亚峰表示。
在具体投资方式上，许亚峰表示分阶段来考察，前期会有一个类似于开发基金和机会型基金，投资于前端的开发，这种前期开发相对承受的风险更高，但预期回报会更高一点;后期开发周期结束之后，也可以投资后期的持有资产运营，我们也在规划这阶段的情况，我觉得这条路也是比较对的。”
是否有完善的退出机制?
“当有一件事需要花费5年到10年的时间去完成的时候，你总要想清楚退路在哪里。”
周期长，投资大，就必须要有完善合理的退出机制。然而很多投资方在考察之后发现，目前的特色小镇项目大多都没有考虑到这一点。
关于后期的退出机制，许亚峰认为，“未来真正持有阶段可能要依靠长久的资本市场持有能够长期运营的资产，未来持有的资产都是具备现金流的，可以通过资本证券化的方式，把持有型物业再进行第二轮的资金的一个回收，我觉得核心的项目要看到好的市场的前景，同时有好的团队，同时还要有好的匹配的资金能够实现，这样我觉得一个小镇项目才能比较顺利的进行。”
虽然现在很多人都在谈小镇的商业模式，但在商业模式之前，实际上还有很多问题，其中政府协调、获取融资以及小镇运营是三个最关键的问题。
开发企业首先需要在规划审批、土地指标、土地价格、基础设施配套增方面获得政府的支持，这对单一企业来说很难;
其次，特色小镇的投入周期很长，很多小镇项目希望能获得10年以上的大额、低成本的融资;
第三是有运营能力的企业不多，特色小镇不是单纯的搞工程建设或者卖房子，还要做好相关产业策划、资源的整合、商业运营，对企业的操盘能力要求非常高，一般的企业很难胜任。
哪些小镇是天生适合房产开发商做的？
以小镇营造为特征的地产开发模式中，基本都体现为：大盘长周期运营，配套较普通开发项目完善，生态环境为区域标杆等特点。
为了吸引客群，开发商对郊区社区进行统一规划，教育、商业、娱乐、医疗社区服务一应俱全，构建了良好的社区环境。以中产阶级的标准改造和发展公共设施，创造了良好的居住和投资环境，使郊区的吸引力越来越大。
房地产商营造出的“小镇”地产式的郊区住房恰好满足了大城市中产阶级以上群体既拥有一套独门独院的住房（低密度的社区住宅），又可保持一定社会交往的心理（客群选择的同质化，社群打造的日益成熟）需求。在这股大潮中，从政府出台的各类政策来看，可谓商机无限，作为推动中国城镇化快速发展的开发商也开始进行探索。
那么，什么才是开发商能做的小镇呢？无疑，只有核心发力点在社区的小镇才是大部分开发商可能涉及的范畴，在开发运营的过程中也需要进行明确的聚焦，做到弱水三千只取一瓢。
1、客群聚焦
从本质上来说，本轮小镇潮中隐含了两个城镇化的方向，一为城市内部的再改造（城市内部区块形成特色小镇），二为城市周边合适区域的开拓，这便是一种郊区化的体现。
从中产阶级住区的英美模式来看，在城市化的后半段，乡村并没有被简单的抛弃。由于城市中心人口密集，居民矛盾尖锐，居住、工作、商业等城市职能混合，城市建筑密度高、街道狭窄、卫生条件差使中产阶级以上的群体选择在离城市不远的外围购买低密度独立式家庭住宅，这便产生一种全新的城乡结合的居住形态（中产阶级的乌托邦）。推动这种形态产生的正是城市的中产阶级以上的群体，许多分布在大城市周边的低密度小镇也由此不断增加，形成了现代欧美城市化的基本结构。
从我国目前的情况来看，大都市郊区化的过程中包含了两类人群的迁移。
第一类是中产阶级以上群体向城市外围的迁移，这种迁移模式居住与工作职能明显分离，是一种纯居住职能性质空间形式的创造；
第二类是工人阶层或者较低水平中产阶级（新知识阶层的一部分）向城市外围的迁移，这种迁移模式居住与工作职能有可能分离也有可能重新进行匹配。
那么，结合以上的分析，当前小镇地产的最大需求对象是城市人口中的哪个阶层呢？从政策上来看，发展大城市周边小城镇被认为是新型城镇化的重要着力点，由于大城市向周边城市的产业转移仍在持续，且周边城镇存在着大量的可开发用地，小镇地产的发力点仍在于为城市中产阶级以上群体打造低密度的纯居住空间阶段。这种结果是由当地的土地供应条件、自然生态条件、私家车通行条件改善、信息时代下联结度增强、城市中产阶级以上群体重新关注家庭生活空间从而向外去寻求更人文化居所的时代背景所决定的。当然了，任何封闭的小镇都将使自身的人文气息逐步丧失，小镇在后期运营的过程中一定是一个开放的系统，随着周边人员的聚集，小镇地产的居住者也将开始出现分化，这种分化更多的是基于市场中性运作的结果。
郊区发展的不同阶段与不同群体的进入期
资料来源：中国指数研究院综合整理
2、区域聚焦
目前，从各个地区对特色小镇出台的文件来看，不同的城市面临的机遇并不相同，这个就需要结合当地的需求情况进行仔细的甄别，并不是只要有政策、有风光就能造出一个成功的小镇来。
马斯洛和其他的行为心理学家认为，一个国家多数人的需要层次结构，是同这个国家的经济发展水平、科技发展水平、文化和人民受教育的程度直接相关的。在发展中国家，生理需要和安全需要占主导的人数比例较大，而高级需要占主导的人数比例较小；在发达国家，则刚好相反。从这个角度出发，我国不同城市目前处于不同的发展时期，这也就决定了不同城市的需要层次结构也是不同的。在发展中的城市，生理需要和安全需要占主导的人数比例较大，而高级需要占主导的人数比例较小；在发达城市，则刚好相反。
中国住宅需要层次结构
资料来源：中国指数研究院综合整理
从统计结果来看，我国的中产阶级以上群体仍然集中在经济发达地区的省份和城市。基于这个角度出发，区域聚焦可以从两个方面进行界定。第一种是在中产阶级以上群体分布集中区的城市周边打造小镇地产以迎合这部分群体的家庭式的居住需求（第一居所或者第二居所）；第二种是在全国范围内选择生态资源极其突出的地区，针对经济发达地区的中产阶级以上群体打造度假式的小镇地产（第二居所为主）。
大城市中产阶级以上群体数量不断增长、集聚。我国中产阶级以上群体主要划分为四个层次，企业负责人、专业技术人员被认为是中产阶级以上群体的典型代表。
